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18 may 2019

K11

Photo by JA / Shanghai, China / 2019
Hong Kong New World Tower fue su nombre original pero desde 2013 se le conoce como K11. Es un edificio de 61 plantas construido en el año 2002 por B+H Architects que se levanta frente a Huaihai Road, una de las principales arterias comerciales de Shanghai junto con su homóloga del norte, Nanjing Road. Sus 242 metros de altura hoy pasan desapercibidos entre los cientos de rascacielos que pueblan esta zona de la ciudad, pero en su momento le otorgaron una posición privilegiada en el skyline de la cara sur de People Square y durante los últimos años ha sido testigo mudo de la imparable transformación urbana de este distrito.

¿Veis el edificio más alto de la foto de arriba?. Ese es el K11.

No hay tantas maneras de organizar de forma eficiente un programa mixto de 140,000 m2 destinados a uso comercial, oficinas, hotel y retail. El esquema más habitual y el preferido por los developers consiste en concentrar las oficinas y los espacios de trabajo en la zona intermedia de la torre, el hotel en las plantas superiores y la zona comercial en el podium, situando los locales próximos al nivel de calle. Casi la totalidad de los edificios de uso mixto en China y en medio mundo funcionan siguiendo esta disposición general, ya que logra convencer casi por igual a arquitectos, ingenieros y promotores. 

Y conseguir algo así es todo un logro.

Las circulaciones se organizan por paquetes diferenciados y es fácil distribuir a los distintos usuarios de una manera rápida y eficaz. El tamaño de la planta, ligeramente inferior en la parte alta de la torre, se ajusta perfectamente a las necesidades estructurales y funcionales de cada programa. Esto permite aumentar al máximo el coeficiente de aprovechamiento neto en los espacios de trabajo y optimizar a su vez las suites y habitaciones de hotel siguiendo una organización estándar que se ajustará sin mayor problema a los requisitos de cualquier futuro operador.

A su vez el hotel disfruta de las mejores vistas, las oficinas disponen de las plantas más flexibles y las zonas comerciales logran tener una relación directa con la calle. Todo esto, junto a otros detalles técnicos, permite a la empresa promotora rentabilizar al máximo cada metro cuadrado del edificio.

Originalmente el K11 iba a seguir este mismo esquema. Cero sorpresas. Cero riesgos. Ese era el plan hasta que a alguien se le ocurrió plantear un cambio sustancial en el modelo, que acabaría condicionando el diseño final de la torre y que sería de vital importancia para los inversores.

La idea consistía en realizar una sencilla permuta.

Los niveles comerciales más rentables en China tras L1 y L2 son B1 y B2. Normalmente en ellos se sitúan no sólo los food courts de precios más accesibles sino también a veces los accesos al metro, por lo que cuentan con una gran afluencia constante de público. 

La última planta del shopping mall (generalmente L5 o L6) también suele tener altos niveles de demanda y es ahí donde se localizan los espacios de F&B más sofisticados. Estos locales, en combinación con los cines (si es que los hubiera), acaban funcionando como un destino comercial en sí mismo, por lo que el precio por metro cuadrado se dispara ya que la ocupación está asegurada. En el caso del K11, que no contaba con el complemento de las salas de cine, estos últimos niveles del podium no resultaban tan jugosos. Mover un gran porcentaje del público a un L6 sin un 'anchor-retail' que sirva de atractor es casi una misión imposible.

Lo que se planteó, por tanto, para el K11 fue lo siguiente: 

¿Por qué ocupar dos de los niveles más demandados (B1+B2) con parking, pudiendo liberarlos para obtener una mayor rentabilidad y aprovechando su situación estratégica con respecto al metro y a
 la calle comercial?. Teniendo en cuenta que en el caso del K11 no era factible situar el parking en B3+B4, ¿qué ocurriría si se llevase éste a las las últimas plantas del podium, destinando el basement a retail y F&B? 

La idea tenía sentido. Los niveles menos rentables pasaban a funcionar como parking en altura y los locales comerciales bajaban a las zonas más apetecibles y con mejor perspectiva de cara a venta o alquiler, sirviendo además de enlace entre la calle y el transporte público suburbano y asegurándose un flujo continuo de público durante todo el día.

No hay muchos edificios así en Shanghai. Este es un modelo típico de ciudades en las que, por diversas razones, no se puede o sale muy caro construir bajo rasante, como ocurre por ejemplo en Singapur. Supongo que conseguir la aprobación del gobierno local para llevar a cabo este cambio no fue tarea fácil, pero finalmente lo lograron y así es como funciona hoy este veterano del distrito de Luwan. 

++

Desde mi puesto de trabajo veo el K11 cada día.

La foto que encabeza esta entrada la saqué desde mi mesa hace unas semanas en los instantes previos a una tormenta. Justo en ese momento en el que la ciudad se oscurece por completo en cuestión de minutos y se hace de noche a mediodía. 

El K11 me atrae más por lo que esconde que por lo que muestra a simple vista. Por las estrategias empleadas más que por su forma o su fachada. Su majestuosidad reside en una cuidada colección de decisiones y condicionantes que transcienden su imagen final. Buen ejemplo de ello es su posición ligeramente retranqueada con respecto a Huaihai Road. Un movimiento que permite la aparición de un gran patio circular frente a la torre que actúa como extensión natural del espacio público de la calle, haciendo que el K11 destaque de manera solemne sobre los demás edificios de la zona.

Me gusta su proporción, sus intenciones y su belleza. Esa belleza que va más allá de lenguajes y estilos. 

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